楽天銀行の不動産投資をやめたい―その判断が生まれる理由と対策

変わりゆく銀行業界―「安定」の幻想とは

「銀行員は安定している」そう思われていた時代は、もう過去のものかもしれません。みずほ銀行は、今後10年間で1万9000人の削減を計画しています。三井住友銀行も、店舗統廃合を加速させています。

メガバンクでさえ、この状況です。「大きすぎて潰れない」と言われていた存在が、今、大規模なリストラと店舗削減を進めている。これが意味することは何でしょうか。

地方銀行は、さらに厳しい状況に置かれているかもしれません。楽天銀行で不動産投資ローンを組んだ人たちが、口にする悩みがある。「やめたい」「失敗した」「出口がない」検索窓にそう打ち込む人は、単に後悔しているのではなく、今この瞬間も続く返済に、疲れ切っているのかもしれない。

この記事は、そうした人たちの気持ちが「正当」であることを示すためのものだ。不動産投資という選択肢は、一見すると夢のようなものに見える。だが、現実はどうか。

楽天銀行の商品設計と、不動産市場の現実が合わさるとき、何が起きるのか。

金利上昇局面で返済負担が急増する―固定金利選択の後悔

2022年以降、日本の金利環境は大きく変わった。長年続いた低金利時代の終わりが見え始める中で、変動金利型の住宅ローンを組んだ人たちの返済額が急激に上昇している。これは楽天銀行の不動産投資ローンでも同じだ。

楽天銀行の変動金利型で月々の返済額がいくら上がるのか

楽天銀行の変動金利型ローンは、当初の金利が低く設定されている。例えば、3,000万円を20年で借りた場合、当初の金利が2.0%だとすれば、月々の返済額は約16万円程度である。ところが、金利が3.5%に上昇すれば、同じ期間で返済を続ける場合、月々の返済額は約17万円台に跳ね上がる。

1万円以上の負担増だ。不動産投資は、家賃収入が利回りを左右する。月々1万円の返済増加は、想定していた利回りを大きく低下させる。

当初の計画では年利5%の利回りが見込まれていたとしても、返済額が増えれば実際の手取りは4%、3%へと下がっていく。その差は、家賃の滞納や空室が発生したときに、一気に赤字へと転落する危険性を高める。楽天銀行で不動産投資ローンを組んだ人たちの多くは、当初の低金利に惹かれた。

だがその安心は、金融機関と市場の都合で、いつ覆されてもおかしくない。金利が上昇するたびに、不安が増していく。月々の返済票を見るたびに、「こんなはずじゃなかった」という気持ちが蘇る。

その気持ちは、決して根拠のないものではない。

固定金利でも「最初の○年だけ優遇」の落とし穴

一方、固定金利を選んだ人たちにも、別の罠がある。楽天銀行を含む多くの銀行は、最初の5年間や10年間だけ金利を低く設定し、その後、大幅に引き上げるという構造になっている。例えば、最初の10年間は2.5%で固定されていたとしても、11年目以降は4.0%に跳ね上がる。

これまた返済額の計算が変わる。計画では前半10年で元本をかなり減らすつもりだったのに、後半20年で同じペースで返済が進まない。結果として、負担は大きくなる。

この「段階金利」の構造は、不動産投資という長期事業にはそぐわない。投資の収支計画は、20年、30年単位で立てるべきものだ。なのに、金利は途中で大きく変わる。

初心者の投資家は、このギャップに気づかず、書類にサインしてしまう。その後、返済が始まってから初めて気付く。「これ、計画と違う」焦りが生まれ、売却を検討する。

だが、ここで新たな問題が発生する。

年収○○万円では審査が通らない―属性要件の高さに直面

楽天銀行の不動産投資ローン審査は、驚くほど厳格だ。単に「貸してくれるか、くれないか」というレベルではなく、属性要件の高さに、多くの申込者が門前払いを食らう。

給与明細と有価証券報告書の乖離―本当の年収はいくらか

楽天銀行の審査では、「安定的な年収」が重視される。給与所得者であれば給与明細。自営業者であれば3期分の決算書と有価証券報告書。

ここで初めて、申込者の「本当の年収」が問われる。多くの人が驚くのは、この時点で年収が算定し直されることだ。例えば、給与明細上は年収800万円だったとしても、各種控除、経費、社会保険料を差し引くと、銀行が認定する「年収」は500万円程度になることもある。

残業代や賞与は、不安定なため割り引かれる。経営幹部でない限り、確実性が低いと判断されるのだ。この「本当の年収」に基づいて、借入可能額が決まる。

計画では3,000万円を借りるつもりだったのに、実際に審査が通るのは2,000万円程度。投資計画全体が狂う。当初の不動産選定から、すべてやり直しになる。

その結果、「別の物件を探す」「もっと高利回り物件を探す」という選択肢に追い込まれる。リスクの高い物件へ、必然的に寄って行く。本来なら避けるべき投資対象に、審査の制約から、やむを得ず投資することになるのだ。

勤続年数○年未満は門前払い―人生設計が狂わされる

さらに厳しいのが、勤続年数要件だ。多くの銀行と同じく、楽天銀行も「勤続3年以上」といった基準を設けている。この要件も、簡単には達成できない。

転職してキャリアを築いた人、スキルアップのために職を変えた人。こうした人たちが、「今こそ投資を始めたい」と考えても、勤続年数が足りず、審査に落ちる。35歳で年収1,000万円。

実績も十分。だが、現職に就いて2年。それだけで、門前払いだ。

銀行にとっては「安定性の指標」かもしれない。だが、当事者にとっては、自分の人生設計が無視されたような感覚に陥る。「時間を無駄にしろということか」という怒りと、やり場のない無力感。

こうした要件に引っかかった人たちは、「やめたい」と思う前に、そもそも始められなかったかもしれない。だが、結果は同じだ。不動産投資は、誰もが簡単に始められるものではなく、銀行の審査という高い壁の向こうにある。

その現実を知ったとき、改めて思う。「本当に必要な投資か。本当に今必要か」

諸費用と手数料で○○万円が消える―見えない出費の現実

不動産投資は、物件の購入価格だけで成立しない。その周辺にある、多くの見えない費用が存在する。

事務手数料、保証料、繰上げ返済手数料―合計でいくら払うのか

3,000万円の不動産投資ローンを組んだとしよう。銀行との契約時に、事務手数料が発生する。楽天銀行を含む多くの銀行は、「融資額の2%」といった形で設定している。

3,000万円なら60万円だ。さらに、保証料。金融機関は、ローン借入者がデフォルトするリスクを回避するため、外部の保証会社に保証料を支払わせる。

これも融資額に対する率で計算され、借入者が負担する。年間100万円以上になることも珍しくない。そして、繰上げ返済。

余裕ができたとき、返済額を増やしたい。当然のように思えるが、ここでも手数料が発生する。1回あたり3,000円〜5,000円程度。

合計してみると、最初の数年間だけで、100万円を超える諸費用が消えていく。これは、投資家の元本や利益ではなく、純粋な消費だ。この費用は、家賃収入からは一切生み出されない。

全額、自分のポケットから出すしかない。不動産投資に関心を持つ人の多くは、「月々の家賃収入で、ローン返済をまかなう」という単純な計画を立てる。だが、その計画には、こうした諸費用が含まれていないことが多い。

チラシや投資セミナーでは、キャッチーな「年利5%」という数字ばかりが強調され、細かい手数料は小さく記載されるか、記載されない。

不動産投資の利回りが○%下がる日常的な経費

さらに、物件取得後の経費も存在する。固定資産税、都市計画税。管理費、修繕費。

火災保険。空室が出たときの広告料。入居者が変わるたびの清掃費用。

これらは、不動産投資の利回り計算から、しばしば軽視される。セミナーでは「表面利回り」という、家賃収入を物件価格で割った簡単な指標だけが示される。だが、現実の利回りは、上記のような経費をすべて差し引いた「実質利回り」で判断すべきだ。

表面利回りが5%に見えても、経費をすべて差し引くと、実質利回りは2%程度になることもある。月々の返済額が返済用の金利に見合わず、赤字経営になることさえあり得る。銀行の手数料と、物件の日常的な経費により、投資のリターンはじわじわと目減りしていく。

目減りしていく利益を見つめながら、投資家は思う。「これなら、定期預金でいいんじゃないか」

空室リスクと金利上昇のダブルパンチ―売却したくても売れない地獄

ここまで、諸費用と手数料、金利上昇の話をしてきた。だが、最も深刻なのは、不動産投資の最大のリスク、すなわち「空室」と「売却の困難さ」だ。

家賃収入が0になっても銀行への返済は続く

不動産投資は、家賃収入を前提に成立する。だが、その家賃収入は、保証されていない。入居者が決まらなければ、0になる。

決まっても、半年後に退去することもある。長期間の空室に見舞われることもある。空室中であっても、銀行への返済は続く。

月々15万円の返済義務は、入居者がいるかいないか関係なく発生する。空室中、家賃収入がゼロなら、その15万円はすべて自分のポケットから出す。月15万円、年間180万円。

これが数ヶ月続けば、数百万円の赤字だ。当初の計画では、このような事態は想定されていなかったかもしれない。「20年で回収」という計算の裏には、「ずっと満室だったら」という前提が隠れている。

その前提が崩れたとき、投資は一気に負債へと変わる。「早く売りたい」その思いが、次の行動を促す。だが、ここが落とし穴だ。

人口減少地域の物件は負債に変わる―出口戦略が存在しない

不動産投資の「出口」は、通常、「売却」である。だが、その売却が可能かどうかは、物件の立地と時代背景に大きく左右される。2020年代、日本の人口は本格的な減少局面に入った。

特に地方圏での人口流出は顕著だ。楽天銀行のような全国対応の銀行から融資を受けて不動産投資をした人の中には、人口減少地域に物件を保有している人も多い。当初は「利回りが高い」という理由で選ばれた物件かもしれない。

だが、10年が経つと、その地域の人口は30%減少していることもある。売却しようとしても、買い手がいない。あるいは、買い手がいても、購入希望価格は当初の購入額の半分以下。

融資を組んだ額より、売却額の方が低い。いわゆる「オーバーローン」の状態に陥る。銀行は、この状況でも返済を求める。

売却しても借金が残る。だから売却できない。売却できないから、負債を背負ったまま、月々の返済を続けるしかない。

20年のつもりで組んだローンが、30年、40年と延びていく。その間、物件は老朽化し、ますます売りにくくなる。修繕費は増え、入居者は決まりにくくなる。

最終的に、「負債を完済するまで、延々と返済を続ける」という悪夢のようなシナリオが現実化する。「やめたい」という気持ちが生まれるのは、この瞬間だ。出口を失った投資は、投資ではなく、単なる「借金」になり下がる。

やめたいと思うのは、決して弱さではなく、この構造的な問題に気付いた、当然の反応なのだ。

楽天銀行の不動産投資ローンは、一見すると、「インターネット銀行だからこそ、低金利で融資できる」という謳い文句で売られている。だが、その先に待つのは、金利変動への不安、厳格な審査基準、見えない手数料、そして空室と出口喪失の恐怖だ。検索窓に「やめたい」と打ち込む人たちの気持ちは、決して根拠がない。

むしろ、この構造を見つめたとき、改めて自分の決断が正当であることに気付くのだ。

では、どうすればいいのか？

銀行一筋は大きなリスクを伴う時代です。収入源を多様化することが重要。でも、「どうやっていいのか分からない」AI副業とか聞くけど、具体的に何をすればいいのか。

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ここまでブログを読んでいただきありがとうございます！